Дякую за запитання!
1. Чи потрібно для будівництва зблокованих будинків звірятись з генеральним планом села?

Згідно підпункту 1 пункту 1 Постанови КМУ від 24 червня 2022 р. № 722 «Деякі питання здійснення дозвільних та реєстраційних процедур у будівництві в умовах воєнного стану» на період дії воєнного стану в Україні та протягом одного року з дня припинення чи скасування воєнного стану будівництво індивідуальних (садибних) житлових будинків, до яких відносяться і зблоковані будинки, садових, дачних будинків не вище двох поверхів (без урахування мансардного поверху) площею до 500 кв. метрів, господарських будівель і споруд, гаражів, елементів благоустрою та озеленення земельної ділянки за рішенням замовника відповідно до містобудівної документації на місцевому рівні, а у разі відсутності затвердженої містобудівної документації на місцевому рівні – відповідно до цільового призначення земельної ділянки та обмежень у використанні земель, може здійснюватися замовником без отримання будівельного паспорта забудови земельної ділянки.
У такому разі замовник звертається до архітектора або інженера-проектувальника, який має відповідний кваліфікаційний сертифікат.
На підставі укладеного з замовником договору, архітектор або інженер-проектувальник забезпечує створення та/або завантаження до Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва схеми намірів забудови земельної ділянки (місце розташування будівель та споруд на земельній ділянці, відстані до меж сусідніх земельних ділянок та розташованих на них об’єктів, інженерних мереж і споруд, фасади та плани поверхів об’єктів із зазначенням габаритних розмірів, перелік систем інженерного забезпечення, у тому числі автономного, що плануються до застосування, тощо), створеної з дотриманням вимог законодавства, будівельних норм і правил.
При цьому під час подання повідомлення про початок виконання будівельних робіт замовник зазначає реєстраційний номер схеми намірів забудови земельної ділянки в Електронній системі.
У схемі забудови земельної ділянки визначається місце розташування запланованих об’єктів будівництва, червоні лінії, лінії регулювання забудови, під’їзди до будівель і споруд, відстань від об’єкта будівництва до вулиць (доріг), мінімальні відстані від об’єкта будівництва до меж земельної ділянки, а також будівель і споруд, розташованих на суміжних земельних ділянках, місця підключення до інженерних мереж (за наявності) (п. 2.10. Наказу Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства «Про затвердження Порядку видачі будівельного паспорта забудови земельної ділянки» від 05.07.2011 за N 103).
Генеральний план населеного пункту є одночасно видом містобудівної документації на місцевому рівні та документацією із землеустрою і призначений для обґрунтування довгострокової стратегії планування та забудови території населеного пункту (ч.1 ст.17 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності»).
Отже, додаткова вимога щодо звіряння схеми намірів забудови земельної ділянки з генеральним планом села не передбачена, бо схема намірів забудови складається на підставі містобудівної документації, до якої відноситься і генеральний план населеного пункту.

2. Та за яких умов є неможливе будівництво зблокованих будинків?
Наразі паралельно існують два визначення зблокованного будинку: згідно ДБН В.2.2-15:2019 -це багатоквартирні будинки, та згідно ДК 018-2000 – одноквартині.
При цьому, згідно із ч.1 ст.1 Закону України “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку”, багатоквартирний будинок – житловий будинок, в якому розташовано три чи більше квартири.
Згідно роз’яснення Держгеокадастру від 31.03.2021 № 18-28-0.213-3694/2-21 будівництво будинків зблокованого типу на землі з цільовим призначенням — для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель та споруд (присадибна ділянка)» не відповідає цільовому призначенню такої земельної ділянки.
Згідно п. 6.7. ДБН Б.1.1-22:2017, зблоковані будинки можуть бути:
– зблоковані одно-двоквартирні житлові будинки на сусідніх земельних ділянках, які відносяться до зони «Садибної забудови Ж-1», та
– зблоковані житлові будинки з виходом з кожної квартири на земельну ділянку з поверховістю до 3 поверхів, які відносяться до «Блокованої малоповерхової забудови Ж-2».
Отже, треба виходити із того, що, якщо зблокований будинок містить три чи більше квартир, він є багатоквартирним будинком. Будинки такого типу можна будувати на землях з цільовим призначенням «02.03. Для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку» дивитись на цільове призначення земельної ділянки. У разі зведення багатоквартирного будинку (три і більше квартири) на землі відведеній для індивідуального житлового будинку, слід розробити проект землеустрою щодо зміни цільового призначення перш ніж розпочинати будівництво зблокованого будинку.
Ось тут генеральний план знадобиться. Під час ініціювання зміни цільового призначення слід обов’язково ознайомитись із генеральним чи детальним планом населеного пункту, щоб дізнатися в якій зоні знаходиться земельна ділянка.
Якщо зблокований будинок містить дві квартири, які розташовані на сусідніх земельних ділянках – цільове призначення земельної ділянки може бути «для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка)» за кодом 02.01.