Відповідно до статті 27 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» від 17.02.2011 № 3038-VI далі – Закон № 3038) забудова присадибних, дачних і садових земельних ділянок може здійснюватися на підставі будівельного паспорта забудови земельної ділянки (далі – будівельний паспорт). Проектування на підставі будівельного паспорта здійснюється без отримання містобудівних умов та обмежень. Для об’єктів, зазначених у частині першій цієї статті, розроблення проекту будівництва здійснюється виключно за бажанням замовника.
За пунктом 1.2. Порядку видачі будівельного паспорта забудови земельної ділянки, затвердженого наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України 05.07.2011 № 103 (у редакції наказу Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України 25.02.2013 № 66) (далі – Порядок) будівельний паспорт забудови земельної ділянки (далі – будівельний паспорт) визначає комплекс містобудівних та архітектурних вимог до розміщення і будівництва індивідуального (садибного) житлового, садового, дачного будинку не вище двох поверхів (без урахування мансардного) з площею до 500 квадратних метрів, господарських будівель, споруд, гаражів, елементів інженерного захисту, благоустрою та озеленення на земельній ділянці.
Щодо блокованих будинків, їх нормативне визначення можна знайти в Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об`єктів нерухомого майна, затвердженої наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України 24.05.2001 №127 (далі – Інструкція №127).
В абз.5 п.2 Інструкції №127 зазначено, що блоковані будинки – два та більше житлових (садибного типу, садові, дачні) будинків заввишки не більше чотирьох поверхів, у яких є хоча б одна спільна стіна, збудованих по межі окремих земельних ділянок за різними кадастровими номерами.
В п. 3.14 ДБН В.2.2-15:2019 “Житлові будинки. Основні положення” та в п. 3.19 ДБН Б.2.2-12:2018 «Планування і забудова територій» визначено, що зблокований житловий будинок – будинок квартирного типу, що складається з двох і більше квартир, кожна з яких має безпосередній вихід на приквартирну ділянку або вулицю.
А одноквартирний житловий будинок згідно п.3.25 ДБН В.2.2-15:2019 “Житлові будинки. Основні положення” визначається як індивідуальний житловий будинок, що має прибудинокову ділянку.
Відповідно до Державного класифікатора будівель та споруд (ДК 018-2000) до класу 1110 «будинки одноквартирні» відносяться, зокрема, зблоковані будинки з окремими квартирами.
Забудова, що сформована індивідуальними чи зблокованими житловими будинками, відповідно до п. 3.57 ДБН Б.2.2-12:2018 «Планування і забудова територій», є садибною забудовою.
Таким чином зблоковані будинки з окремими квартирами згідно з Державним класифікатором будівель та споруд (ДК 018-2000; клас 1110) відносяться до будинків одноквартирних, які, у свою чергу, підпадають під визначення одноквартирного житлового будинку, як індивідуального житлового будинку, що має прибудинокову ділянку, розміщення якого допускається на земельних ділянках з цільовим призначенням «Землі житлової та громадської забудови» і видом цільового призначення «для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка)» за кодом 02.01 Класифікації видів цільового призначення земель, затвердженої наказом Державного комітету України із земельних ресурсів від 23.07.2010 № 548.
Втім, пункт 3.3. ДБН В.2.2-15:2019 “Житлові будинки. Основні положення” відносить зблоковані будинки до багатоквартирних житлових будинків.
Отже, наразі існують два суперечливих підхода до визначення “зблокованого будинку”: згідно ДБН В.2.2-15:2019 – це багатоквартирні будинки, згідно ДК 018-2000 – одноквартирні.
При цьому, згідно із ч.1 ст.1 Закону України “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку”, багатоквартирний будинок – житловий будинок, в якому розташовано три чи більше квартири.
А згідно п. 6.7. ДБН Б.1.1-22:2017, зблоковані будинки можуть бути:
- зблоковані одно-двоквартирні житлові будинки на сусідніх земельних ділянках, які відносяться до зони «Садибної забудови Ж-1», та
- зблоковані житлові будинки з виходом з кожної квартири на земельну ділянку з поверховістю до 3 поверхів, які відносяться до «Блокованої малоповерхової забудови Ж-2».
Згідно роз’яснення Держгеокадастру від 31.03.2021 № 18-28-0.213-3694/2-21 будівництво будинків зблокованого типу на землі з цільовим призначенням — для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель та споруд (присадибна ділянка)» не відповідає цільовому призначенню такої земельної ділянки.
Отже, треба виходити із того, що, якщо зблокований будинок містить три чи більше квартир, він є багатоквартирним будинком. Будинки такого типу можна будувати на землях з цільовим призначенням «02.03. Для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку» дивитись на цільове призначення земельної ділянки. У разі зведення багатоквартирного будинку (три і більше квартири) на землі відведеній для індивідуального житлового будинку, слід розробити проект землеустрою щодо зміни цільового призначення перш ніж розпочинати будівництво зблокованого будинку.
Втім, відповідно до пп. 1.2., 1.3. Прядку розроблення проекту будівництва зблокованого будинку здійснюється виключно за бажанням замовника.
В свою чергу, Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду в постанові від 26 жовтня 2022 року по справі № 320/4092/19 зазначив, що “кожен блокований будинок є окремим об`єктом нерухомості і йому присвоюється окремий номер по вулиці (провулку тощо).Тобто, чинне законодавства дозволяє будівництво зблокованих індивідуальних житлових будинків на підставі будівельного паспорту (за умови неухильного дотримання інших норм містобудівного законодавства)”.
Добрий день, маю питання по вашій статті “Будівництво зблокованих житлових будинків”, чи потрібно для такого будівництва звірятись з генеральним планом села?
Та за яких умов є неможливе будівництво зблокованих будинків?
Дякую за запитання!
1. Чи потрібно для будівництва зблокованих будинків звірятись з генеральним планом села?
Згідно підпункту 1 пункту 1 Постанови КМУ від 24 червня 2022 р. № 722 «Деякі питання здійснення дозвільних та реєстраційних процедур у будівництві в умовах воєнного стану» на період дії воєнного стану в Україні та протягом одного року з дня припинення чи скасування воєнного стану будівництво індивідуальних (садибних) житлових будинків, до яких відносяться і зблоковані будинки, садових, дачних будинків не вище двох поверхів (без урахування мансардного поверху) площею до 500 кв. метрів, господарських будівель і споруд, гаражів, елементів благоустрою та озеленення земельної ділянки за рішенням замовника відповідно до містобудівної документації на місцевому рівні, а у разі відсутності затвердженої містобудівної документації на місцевому рівні – відповідно до цільового призначення земельної ділянки та обмежень у використанні земель, може здійснюватися замовником без отримання будівельного паспорта забудови земельної ділянки.
У такому разі замовник звертається до архітектора або інженера-проектувальника, який має відповідний кваліфікаційний сертифікат.
На підставі укладеного з замовником договору, архітектор або інженер-проектувальник забезпечує створення та/або завантаження до Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва схеми намірів забудови земельної ділянки (місце розташування будівель та споруд на земельній ділянці, відстані до меж сусідніх земельних ділянок та розташованих на них об’єктів, інженерних мереж і споруд, фасади та плани поверхів об’єктів із зазначенням габаритних розмірів, перелік систем інженерного забезпечення, у тому числі автономного, що плануються до застосування, тощо), створеної з дотриманням вимог законодавства, будівельних норм і правил.
При цьому під час подання повідомлення про початок виконання будівельних робіт замовник зазначає реєстраційний номер схеми намірів забудови земельної ділянки в Електронній системі.
У схемі забудови земельної ділянки визначається місце розташування запланованих об’єктів будівництва, червоні лінії, лінії регулювання забудови, під’їзди до будівель і споруд, відстань від об’єкта будівництва до вулиць (доріг), мінімальні відстані від об’єкта будівництва до меж земельної ділянки, а також будівель і споруд, розташованих на суміжних земельних ділянках, місця підключення до інженерних мереж (за наявності) (п. 2.10. Наказу Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства «Про затвердження Порядку видачі будівельного паспорта забудови земельної ділянки» від 05.07.2011 за N 103).
Генеральний план населеного пункту є одночасно видом містобудівної документації на місцевому рівні та документацією із землеустрою і призначений для обґрунтування довгострокової стратегії планування та забудови території населеного пункту (ч.1 ст.17 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності»).
Отже, додаткова вимога щодо звіряння схеми намірів забудови земельної ділянки з генеральним планом села не передбачена, бо схема намірів забудови складається на підставі містобудівної документації, до якої відноситься і генеральний план населеного пункту.
2. Та за яких умов є неможливе будівництво зблокованих будинків?
Наразі паралельно існують два визначення зблокованного будинку: згідно ДБН В.2.2-15:2019 -це багатоквартирні будинки, та згідно ДК 018-2000 – одноквартині.
При цьому, згідно із ч.1 ст.1 Закону України “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку”, багатоквартирний будинок – житловий будинок, в якому розташовано три чи більше квартири.
Згідно роз’яснення Держгеокадастру від 31.03.2021 № 18-28-0.213-3694/2-21 будівництво будинків зблокованого типу на землі з цільовим призначенням — для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель та споруд (присадибна ділянка)» не відповідає цільовому призначенню такої земельної ділянки.
Згідно п. 6.7. ДБН Б.1.1-22:2017, зблоковані будинки можуть бути:
– зблоковані одно-двоквартирні житлові будинки на сусідніх земельних ділянках, які відносяться до зони «Садибної забудови Ж-1», та
– зблоковані житлові будинки з виходом з кожної квартири на земельну ділянку з поверховістю до 3 поверхів, які відносяться до «Блокованої малоповерхової забудови Ж-2».
Отже, треба виходити із того, що, якщо зблокований будинок містить три чи більше квартир, він є багатоквартирним будинком. Будинки такого типу можна будувати на землях з цільовим призначенням «02.03. Для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку» дивитись на цільове призначення земельної ділянки. У разі зведення багатоквартирного будинку (три і більше квартири) на землі відведеній для індивідуального житлового будинку, слід розробити проект землеустрою щодо зміни цільового призначення перш ніж розпочинати будівництво зблокованого будинку.
Ось тут генеральний план знадобиться. Під час ініціювання зміни цільового призначення слід обов’язково ознайомитись із генеральним чи детальним планом населеного пункту, щоб дізнатися в якій зоні знаходиться земельна ділянка.
Якщо зблокований будинок містить дві квартири, які розташовані на сусідніх земельних ділянках – цільове призначення земельної ділянки може бути «для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка)» за кодом 02.01.