Об’єкт незавершеного будівництва, збудований на земельній ділянці, що на час будівництва не була відведена для цієї мети, є самочинним будівництвом, на яке особа, яка його здійснила, не набуває право власності. Державна реєстрація права власності на такий об’єкт недобросовісним набувачем не означає виникнення права власності на цей об’єкт, а тому така особа не може претендувати на набуття земельної ділянки під цим будівництвом у власність чи користування у неконкурентний спосіб на підставі абзацу другого частини другої статті 134 Земельного кодексу України. Договір купівлі-продажу земельної ділянки, на якій розміщений об’єкт самочинного будівництва, укладений без дотримання конкурентних засад, є нікчемним згідно зі статтею 228 Цивільного кодексу України як такий, що спрямований на незаконне заволодіння земельною ділянкою комунальної власності.
До такого правового висновку прийшла Велика Палата Верховного Суду в постанові від 20 липня 2022 року по справі №923/196/20 (провадження № 12-58гс21).
ІСТОРІЯ СПРАВИ
Селищна рада продала товариству з обмеженою відповідальністю (далі -ТОВ) земельну ділянку комунальної власності без проведення земельних торгів. Підставою стало те, що на цій ділянці нібито знаходився об`єкт нерухомого майна, право власності на який товариство зареєструвало за собою. Придбавши земельну ділянку, покупець поділив її на шість інших із присвоєнням їм кадастрових номерів. Незабаром рада довідалася про незаконність спорудження вказаного об`єкта, бо ні замовник будівництва, ні товариство-відповідач не мали на земельну ділянку відповідного речового права, з огляду на що управління Державної архітектурно-будівельної інспекції (далі – ДАБІ) скасувало реєстрацію декларації про початок виконання будівельних робіт.
В подальшому селищна рада звернулася до суду. Просила визнати недійсним укладений із товариством договір купівлі-продажу земельної ділянки та повернути утворені внаслідок поділу останньої земельні ділянки. Суд першої інстанції позовні вимоги задовольнив. Суд апеляційної інстанції під час нового розгляду справи залишив рішення суду першої інстанції без змін. Велика Палата Верховного Суду, розглядаючи касаційну скаргу ТОВ мала, зокрема, вирішити питання про те, чи є підстави визнати спірний договір недійсним і застосувати реституцію.
Короткий зміст рішень суду (первинний розгляд справи)
30 червня 2020 року Господарський суд Херсонської області ухвалив рішення, згідно з яким позовні вимоги задовольнив. Мотивував рішення так:
Об`єкт незавершеного будівництва не є об`єктом нерухомості. Згідно з частиною третьою статті 331 ЦК України він є сукупністю будівельних матеріалів – майна, що належить забудовнику (особі, яка на законних підставах здійснює будівництво) (пункти 22.1, 28 постанови Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 18 грудня 2019 року у справі № 916/633/19). Тому продаж земельної ділянки, на якій розміщений такий об`єкт, має відбуватися згідно з частиною першою статті 134 Земельного кодексу України (далі – ЗК України), тобто на конкурентних засадах.
Оскільки Управління ДАБІ у Херсонській області скасувало реєстрацію декларації про початок виконання будівельних робіт, об`єкт незавершеного будівництва був споруджений самочинно. Тому згідно з частиною другою статті 376 ЦК України відповідач не набув права власності на об`єкт незавершеного будівництва як на об`єкт нерухомого майна, незважаючи на державну реєстрацію такого права.
Продаж первинної земельної ділянки відбувся без проведення земельних торгів, усупереч приписам статей 128, 134, 135 ЗК України. Тому спірний договір купівлі-продажу є недійсним (на первинній земельній ділянці не було об`єкта нерухомого майна; об`єкт незавершеного будівництва збудований самочинно), а його сторони зобов`язані повернути одна одній все отримане за цим договором, а саме: позивач – вартість земельної ділянки у сумі 1 081 400,00 грн, а відповідач – первинну земельну ділянку. Оскільки останню відповідач поділив на шість спірних земельних ділянок, він зобов`язаний повернути їх позивачеві.
2 грудня 2020 року Південно-західний апеляційний господарський суд прийняв постанову, згідно з якою скасував рішення Господарського суду Херсонської області від 30 червня 2020 року й ухвалив нове – про відмову у задоволенні позову. Мотивував постанову так:
Апеляційна інстанція зазначила, що суд першої інстанції помилково виснував, що скасування реєстрації декларації про початок виконання будівельних робіт позбавило відповідача права власності на об`єкт незавершеного будівництва, який знаходився на первинній земельній ділянці.
Доказів, які би спростували інформацію, відображену у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, про реєстрацію права власності відповідача на об`єкт незавершеного будівництва, у матеріалах справи немає,а на момент укладення спірного договору купівлі-продажу сторони не порушили вимог чинного законодавства, що унеможливлює визнання такого договору недійсним.
Спірні земельні ділянки, що є «предметом витребування», – це об`єкти, відносно яких «виключається можливість вирішення питання про їх витребування у цій справі, бо такі правовідносини регулюють приписи статей 330 і 388 ЦК України».
17 травня 2021 року Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду прийняв постанову, згідно з якою касаційну скаргу селищної ради задовольнив частково: скасував постанову апеляційного господарського суду та направив до нього справу на новий розгляд. Мотивував своє рішення КГС ВС так:
Суд апеляційної інстанції не врахував висновок щодо застосування частини третьої статті 331 ЦК України, викладеного у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 18 грудня 2019 року у справі № 916/633/19, а також висновку про застосування приписів статей 127, 128, 134 ЗК України, викладеного у постанові цього ж суду від 9 лютого 2018 року у справі № 910/4528/15-г.
Об`єкт незавершеного будівництва за змістом частини третьої статті 331 ЦК України є сукупністю належних забудовнику (особі, яка на законних підставах здійснює відповідне будівництво) матеріалів, обладнання тощо, використаних у процесі будівництва. Статус об`єкта як нерухомого майна виникає з моменту завершення будівництва (близькі за змістом висновки викладені у постановах Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 18 грудня 2019 року у справі № 916/633/19, від 13 березня 2019 року у справі № 910/4032/18 і від 26 лютого 2020 року у справі № 914/1658/15).
Державна реєстрація речових прав на об`єкт незавершеного будівництва не змінює визначеного частиною третьою статті 331 ЦК України статусу такого об`єкта як сукупності будівельних матеріалів та обладнання. Вона не звільняє забудовника від обов`язку після завершення будівництва (створення майна) ввести його в установленому порядку в експлуатацію та здійснити державну реєстрацію права власності на новостворене нерухоме майно (див. також постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 16 лютого 2021 року у справі № 914/2070/19).
Суд апеляційної інстанції помилково зазначив, що державна реєстрація права власності на об`єкт незавершеного будівництва означає дотримання умов, із якими закон пов`язує наявність підстав набуття земельної ділянки у власність на неконкурентних засадах згідно з приписом абзацу другого частини другої статті 134 ЗК України. Апеляційний суд не врахував, що така державна реєстрація не змінює правовий режим цього майна та не перетворює сукупність будівельних матеріалів на об`єкт нерухомого майна (житловий будинок, будівлю, споруду тощо) у розумінні статті 181 та частини другої статті 331 ЦК України.
Належним способом захисту порушеного права є зобов`язання відповідача повернути шість спірних земельних ділянок, утворених унаслідок поділу первинної земельної ділянки.
КГС ВС скасував рішення апеляційної інстанції та направив справу на новий апеляційних розгляд. Під час нового розгляду Південно-західний апеляційний господарський суд прийняв постанову, згідно з якою залишив без змін рішення Господарського суду Херсонської області від 30 червня 2020 року.
4 серпня 2021 року Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду з огляду на припис пункту 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі – ГПК України) відкрив касаційне провадження у справі за касаційною скаргою ТОВ та зупинив до закінчення касаційного перегляду виконання оскаржених судових рішень.
Отже, 22 вересня 2021 року Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду передав справу на розгляд Великої Палати Верховного Суду. Обґрунтував тим, що вважає за необхідне відступити від висновку, викладеного у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду від 10 липня 2018 року у справі № 727/9360/17.
Мотивував ухвалу тим, що у справі № 727/9360/17 касаційний суд ототожнив поняття «об`єкт нерухомого майна» із поняттям «об`єкт незавершеного будівництва» та виснував, що позивач, за яким зареєстроване право власності на цей об`єкт, має право згідно з абзацом другим частини другої статті 134 ЗК України отримати у користування або власність відповідну земельну ділянку без проведення земельних торгів.
Проте, згідно з частиною третьою статті 331 ЦК України статус об`єкта як нерухомого майна виникає з моменту завершення будівництва. Тому наявність в особи зареєстрованого права власності на об`єкт незавершеного будівництва не надає їй права на викуп без проведення земельних торгів земельної ділянки, на якій розташований цей об`єкт.
Крім того, КГС ВС зазначив, що правовідносини у справах № 727/9360/17 і № 923/196/20 є подібними, бо стосуються застосування приписів статті 134 ЗК України.
ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ
(2.1) Щодо визнання недійсним спірного договору купівлі-продажу
Суди першої й апеляційної інстанцій вважали обґрунтованою вимогою про визнання недійсним спірного договору купівлі-продажу. Відповідач із цим не погодився. Стверджував, що об`єкт незавершеного будівництва є об`єктом нерухомості, і він є його власником. Тому, на його думку, продаж первинної земельної ділянки без проведення земельних торгів був законним. Велика Палата Верховного Суду з висновками судів попередніх інстанцій і доводами відповідача не погоджується. Вважає, що у задоволенні вимоги про визнання недійсним спірного договору-купівлі-продажу слід відмовити, оскільки цей договір є нікчемним і не потребує визнання судом недійсним за відповідною позовною вимогою.
Громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим кодексом, або за результатами аукціону. Набуття права на землю громадянами та юридичними особами здійснюється шляхом передачі земельних ділянок у власність або надання їх у користування (абзац перший частини першої, частина друга статті 116 ЗК України).
Сільські, селищні, міські ради передають земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб (частина перша статті 122 ЗК України).
Продаж земельних ділянок державної та комунальної власності або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) на конкурентних засадах у формі аукціону здійснюється у випадках та порядку, встановлених главою 21 цього кодексу (частина друга статті 127 ЗК України у редакції, чинній на час укладення спірного договору купівлі-продажу).
Земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них (оренда, суперфіцій, емфітевзис), у тому числі з розташованими на них об`єктами нерухомого майна державної або комунальної власності, підлягають продажу окремими лотами на конкурентних засадах (земельних торгах), крім випадків, встановлених частиною другою цієї статті (частина перша статті 134 ЗК України у вказаній редакції).
Абзац другий частини другої статті 134 ЗК України у зазначеній редакції передбачав виняток із загальних вимог до конкурентного продажу земельних ділянок: не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них у разі розташування на земельних ділянках об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб.
За змістом наведеного припису, якщо на розміщений на земельній ділянці об`єкт особа не має права власності, то підстави для застосування неконкурентних засад продажу цієї ділянки відсутні безвідносно до того, чи є цей об`єкт об`єктом незавершеного будівництва, чи завершеним об`єктом нерухомого майна, зданим в експлуатацію у встановленому законом порядку.
Велика Палата Верховного Суду вважає, що припис абзацу другого частини другої статті 134 ЗК України до спірних правовідносин незастосовний, бо відповідач не набув право власності на об`єкт, який є самочинним будівництвом.
Житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил (частини перша статті 376 ЦК України).
За загальним правилом особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього (частина друга статті 376 ЦК України). За змістом частини третьої цієї статті за умови подальшого надання особі у встановленому порядку земельної ділянки під уже збудоване на цій ділянці (що на час будівництва не була відведена для такої мети) нерухоме майносуд може визнати право власності на самочинно збудоване нерухоме майно.
Велика Палата Верховного Суду зазначила, що споруджений на первинній земельній ділянці об`єкт незавершеного будівництва є самочинним будівництвом з огляду на те, що він споруджений на земельній ділянці, що на час будівництва не була відведена для цієї мети. Задовго до початку цього будівництва ТзОВ «ПР Трейдінг Компані» втратило юридичну підставу для користування первинною земельною ділянкою через визнання судом недійсним договору оренди цієї ділянки. Відповідач зареєстрував за собою право власності на об`єкт незавершеного будівництва, теж не маючи законних підстав для користування первинною земельною ділянкою.
Велика Палата Верховного Суду вже звертала увагу на важливість принципу superficies solo cedit (збудоване на поверхні слідує за нею). Принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, хоча безпосередньо і не закріплений у такому вигляді в законі, знаходить вияв у правилах статті 120 ЗК України, статті 377 ЦК України, інших положеннях законодавства (див. постанови від 4 грудня 2018 року у справі № 910/18560/16 (пункт 8.5), від 3 квітня 2019 року у справі № 921/158/18 (пункт 51), від 22 червня 2021 року у справі № 200/606/18 (пункти 37-38), від 31 серпня 2021 року у справі № 903/1030/19 (пункт 54)). Згідно з вказаним принципом особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 18 грудня 2019 року у справі № 263/6022/16-ц (пункт 42), від 31 серпня 2021 року у справі № 903/1030/19 (пункт 54)).
Крім того, не допускається набуття права власності на споруджені об`єкти нерухомого майна особою, яка не має права власності або такого іншого речового права на земельну ділянку, що передбачає можливість набуття права власності на будівлі, споруди, розташовані на відповідній ділянці. Виходячи з принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди право власності на об`єкт нерухомого майна набуває той, хто має речове право на земельну ділянку (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 16 лютого 2021 року у справі № 910/2861/18 (пункти 92-94)).
Ані ТзОВ «ПР Трейдінг Компані», яке розпочало будівництво на первинній земельній ділянці, ані відповідач, який зареєстрував за собою як внесок до статутного капіталу право власності на об`єкт незавершеного будівництва, жодного речового права на первинну земельну ділянку не мали. Тому об`єкт незавершеного будівництва є самочинним будівництвом. Про вказане відповідачеві було або мало бути відомо як на момент подання документів для вказаної реєстрації, так і на момент укладення спірного договору купівлі-продажу.
Земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Право власності на землю гарантується. Це право набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону (стаття 14 Конституції України).
Земля є унікальним обмеженим природним та базисним ресурсом, на якому будується добробут суспільства. Отже, розподіл землі є особливо чутливим до принципів справедливості, розумності і добросовісності, які є одними із фундаментальних засад цивільного законодавства (пункт 6 частини першої статті 3 ЦК України).
Сторони договору повинні поводитися правомірно як під час його виконання, так і на переддоговірній стадії. Зокрема, мають поводитися добросовісно, розумно враховувати інтереси одна одної, утримуватися від недобросовісних дій чи бездіяльності. Прояви таких обов`язків, як і можливої недобросовісної чи нерозумної поведінки, є численними. Їх не можна визначити вичерпно. Недобросовісну поведінку може становити необґрунтоване припинення переговорів, пропозиція нерозумних умов, які завідомо є неприйнятними для контрагента, вступ у переговори без серйозних намірів (зокрема з метою зірвати укладення договору з третьою особою, наприклад із конкурентом недобросовісної сторони переговорів), нерозкриття необхідної контрагенту інформації тощо (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 688/2908/16-ц (пункт 37)).
Велика Палата Верховного Суду взяла до уваги, що директором ТзОВ «ПР Трейдінг Компані», яке отримало в оренду первинну земельну ділянку та подало на реєстрацію декларацію про початок виконання будівельних робіт, була ОСОБА_1. Саме вона у 2017 році підписала цю декларацію, у якій вказала недостовірні відомості про наявність у ТзОВ «ПР Трейдінг Компані» права оренди на первинну земельну ділянку (це підтвердили суди у справі № 821/723/18), знаючи чи маючи знати про те, що ТзОВ «ПР Трейдінг Компані» ще у 2013 році втратило юридичну підставу для користування цією ділянкою через визнання судом у справі № 923/239/13 недійсним договору її оренди.
Крім того, згідно з випискою з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань від 23 жовтня 2018 року, а також наказом про призначення директора від 22 жовтня 2018 року саме ОСОБА_1 є керівником ТзОВ «Табіті», за яким зареєстрували як внесок до статутного капіталу право власності на об`єкт незавершеного будівництва та яке надалі набуло у власність первинну земельну ділянку на підставі спірного договору купівлі-продажу, підписаного з боку покупця тією ж ОСОБА_1. Оскільки вона знала про те, що для спорудження об`єкта незавершеного будівництва не було юридичних підстав (відповідного речового права на вказану ділянку), то знала або мала знати, що за законодавством України право власності на такий об`єкт самочинного будівництва не виникає з факту державної реєстрації цього права. Тому відповідачеві мало бути відомо про те, що ТзОВ «Табіті» не може придбати на неконкурентних умовах (без проведення земельних торгів) земельну ділянку, на якій споруджений зазначений об`єкт (безвідносно до ступеня його готовності та площі, яку він займає).
Відповідач не спростовував те, що зареєстрував за собою об`єкт незавершеного будівництва як внесок до статутного капіталу, отриманий від ОСОБА_1, на що вказав заступник прокурора Херсонської області у листі від 15 січня 2020 року № 05/2-20вих-20. Оскільки керівник ТзОВ «ПР Трейдінг Компані», яка надалі стала керівником ТзОВ «Табіті», знала про відсутність законних підстав для початку будівництва на первинній земельній ділянці, що не була надана для цієї мети, подальші дії відповідача з набуття цієї земельної ділянки у власність з підстави нібито наявності на ній належного відповідачеві об`єкта нерухомого майна є недобросовісними. Тому необґрунтованими є його доводи про те, що до моменту скасування реєстрації декларації про початок виконання будівельних робіт, відповідне будівництво здійснювалося на первинній земельній ділянці законно. Реєстрація такої декларації на підставі завідомо неправдивих даних, які подало ТзОВ «ПР Трейдінг Компані», про наявність у нього чинного права оренди цієї ділянки, не узаконює відповідне будівництво. Воно було та залишається самочинним.
Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації (частина друга статті 331 ЦК України). Право власності на нерухомі речі підлягає державній реєстрації (частина перша статті 182 ЦК України).
Велика Палата Верховного Суду зауважила, що вже звертала увагу на те, що державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним із юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для підтвердження права власності, а самостійного значення для виникнення права власності не має. Така реєстрація визначає лише момент, з якого держава визнає та підтверджує право власності за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення такого права. Зміст приписів статті 376 ЦК України засвідчує неможливість застосування інших, ніж ті, що встановлені цією статтею, способів легітимізації (узаконення) самочинного будівництва та набуття права власності на такі об`єкти. Реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, яка його здійснила, не змінює правовий режим такого будівництва як самочинного (див. постанови від 7 квітня 2020 року у справі № 916/2791/13 (пункти 6.31-6.33) та від 23 червня 2020 року у справі № 680/214/16-ц) (пункти 53-56)).
Отже, за встановлених у справі № 923/196/20 обставин державна реєстрація права власності на об`єкт незавершеного будівництва не означає виникнення у недобросовісного відповідача права власності на цей об`єкт і припинення правового режиму відповідного майна як самочинного будівництва. Тому Велика Палата Верховного Суду зазначила про помилковість висновку апеляційного суду про те, що для вирішення справи не має значення самочинність зведення на первинній земельній ділянці об`єкта незавершеного будівництва, та погоджується з висновком суду першої інстанції, а також доводами позивача, наведеними у відзиві на касаційну скаргу, про те, що згідно з приписом частини другої статті 376 ЦК України відповідач не набув право власності на цей самочинно збудований об`єкт. Вказане унеможливлювало набуття ним первинної земельної ділянки під цим об`єктом у неконкурентний спосіб на підставі абзацу другого частини другої статті 134 ЗК України.
У такому випадку треба, як Велика Палата зазначила, застосовувати загальні правила статті 135 ЗК України про проведення земельних торгів у формі аукціону, за результатом яких укладати відповідний договір. Проте торгів із продажу первинної земельної ділянки не було. Відповідач, керівник якого діяла недобросовісно, достовірно знаючи про відсутність законних підстав для початку будівництва на цій ділянці, набув останню у власність на неконкурентних засадах. Того, що відповідач не набув право власності на самочинно збудований об`єкт, достатньо для висновку про те, що абзац другий частини другої статті 134 ЗК України був незастосовний для продажу первинної земельної ділянки. Тому доводи позивача та відповідача стосовно того, чи є об`єкт незавершеного будівництва об`єктом нерухомого майна, Велика Палата Верховного Суду вважає неприйнятними.
З огляду на вказане Велика Палата Верховного Суду відхилила доводи касаційної скарги про застосування у справі № 923/196/20 викладеного у постанові від 7 липня 2020 року у справі № 910/10647/18 висновку Великої Палати Верховного Суду про те, що таке об`єкт незвершеного будівництва.
Крім того, Велика Палата Верховного Суду зауважила про незастосування до обставин справи № 923/196/20 викладених у постановах від 13 березня 2019 року у справі № 910/4032/18, від 18 грудня 2019 року у справі № 916/633/19 і від 26 лютого 2020 року у справі № 914/1658/15 висновку Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду про те, що об`єкт незавершеного будівництва не має статусу об`єкта нерухомого майна.
У касаційній скарзі відповідач вказав також на те, що, на його думку, позивач у спірних правовідносинах діяв недобросовісно, виявив суперечливу поведінку, у тому, що спершу прийняв рішення про відчуження земельної ділянки відповідачеві, уклав спірний договір купівлі-продажу, а потім звернувся до суду про визнання його недійсним, зловживаючи правом на таке звернення. Велика Палата Верховного Суду з цими аргументами не погодилась.
Обов`язок діяти добросовісно поширюється на обидві сторони договору (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 688/2908/16-ц (пункт 38)). Проте, на відміну від відповідача, позивач у спірних правовідносинах добросовісно помилявся стосовно наявності законних підстав для продажу поза процедурою земельних торгів первинної земельної ділянки відповідачеві, який зареєстрував як внесок до свого статутного капіталу право власності на розміщений на цій ділянці об`єкт незавершеного будівництва, спорудження якого розпочала інша юридична особа – ТзОВ «ПР Трейдінг Компані».
Факт того, що позивач уклав спірний договір купівлі-продажу, який сторони виконали, не може бути підставою для позбавлення його як сторони цього договору права на звернення до суду, зокрема з вимогою про повернення відповідної земельної ділянки. Відповідач не аргументував, що позивач був обізнаний із інформацією про відсутність підстав для державної реєстрації права власності ТзОВ «Табіті» на об`єкт незавершеного будівництва. З огляду на викладене ознак зловживання позивачем правом на звернення до суду й ознак суперечливої поведінки у реалізації цього права немає.
Висновки щодо недопустимості суперечливої поведінки та зловживання правами, сформульовані у постановах Верховного Суду у складі об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 10 квітня 2019 року у справі № 390/34/17, Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 7 грудня 2018 року у справі № 910/7547/17 і Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 7 жовтня 2020 року у справі № 450/2286/16-ц, Велика Палата Верховного Суду вважає незастосовними до обставин справи № 923/196/20. Останні є суттєво відмінними від обставин, які встановили суди у наведених вище справах.
Велика Палат зауважила, що правомірність є конститутивною ознакою правочину як юридичного факту (див. постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 21 листопада 2018 року у справі № 577/5321/17). Правочин вважається таким, що порушує публічний порядок, якщо він був спрямований на порушення конституційних прав і свобод людини і громадянина, знищення, пошкодження майна фізичної або юридичної особи, держави, Автономної Республіки Крим, територіальної громади, незаконне заволодіння ним. Правочин, який порушує публічний порядок, є нікчемним (частини перша, друга статті 228 ЦК України).
Оскільки спірний договір купівлі-продажу за відсутності для цього підстави, визначеної в абзаці другому частини другої статті 134 ЗК України, укладений без дотримання конкурентних засад, тобто спрямований на незаконне заволодіння земельною ділянкою комунальної власності, такий договір згідно з частинами першою та другою статті 228 ЦК України є нікчемним (див. близькі за змістом висновки щодо нікчемності договору через порушення конкурентного порядку її набуття у постанові Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 688/2908/16-ц).
За змістом статей 15 і 16 ЦК України кожна особа має право на звернення до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу у разі їх порушення, невизнання або оспорювання. Перелік способів захисту, визначений у частині другій статті 16 ЦК України, не є вичерпним. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках (абзац 12 частини другої вказаної статті).
Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам (аналогічні висновки Велика Палата Верховного Суду сформулювала, зокрема, у постановах від 5 червня 2018 року у справі № 338/180/17 (пункт 57), від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16 (пункт 40), від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц, від 11 вересня 2019 року у справі № 487/10132/14-ц (пункт 89), від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16-ц (пункт 7.23), від 15 вересня 2020 року у справі № 469/1044/17 (пункт 67), від 26 січня 2021 року у справі № 522/1528/15-ц (пункт 58), від 16 лютого 2021 року у справі № 910/2861/18 (пункт 98), від 15 червня 2021 року у справі № 922/2416/17 (пункт 9.1), від 22 червня 2021 року у справах № 334/3161/17 (пункт 55) і № 200/606/18 (пункт 73), від 29 червня 2021 року у справі № 916/964/19 (пункт 7.3), від 31 серпня 2021 року у справі № 903/1030/19 (пункт 68), від 26 жовтня 2021 року у справі № 766/20797/18 (пункт 19), від 23 листопада 2021 року у справі № 359/3373/16-ц (пункт 143), від 14 рудня 2021 року у справі № 643/21744/19 (пункт 61), від 25 січня 2022 року у справі № 143/591/20 (пункт 8.31), від 8 лютого 2022 року у справі № 209/3085/20 (пункт 21)).
Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається (абзац перший частини другої статті 215 ЦК України). Отже, якщо недійсність певного правочину встановлена законом, вимога про визнання його недійсним за загальним правилом не є належним способом захисту права чи інтересу позивача. За наявності спору щодо правових наслідків недійсного правочину, одна зі сторін якого чи інша заінтересована особа вважає його нікчемним, суд перевіряє відповідні доводи та у мотивувальній частині судового рішення, застосувавши положення норм матеріального права, підтверджує чи спростовує обставину нікчемності правочину (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2019 року у справі № 463/5896/14-ц (пункт 72), від 4 червня 2019 року у справі № 916/3156/17 (пункт 95)).
Отже, у разі, коли сторона правочину вважає його нікчемним, вона за загальним правилом може звернутися до суду не з вимогою про визнання нікчемного правочину недійсним, а за застосуванням наслідків виконання недійсного правочину (наприклад, з вимогою про повернення одержаного на виконання такого правочину), обґрунтовуючи вимоги його нікчемністю. З урахуванням наведеного Велика Палата Верховного Суду констатує, що суди першої й апеляційної інстанцій помилково визнали недійсним нікчемний спірний договір купівлі-продажу.
(2.2) Стосовно підстав для відступу від висновку Верховного Суду щодо застосування абзацу другого частини другої статті 134 ЗК України
Суд касаційної інстанції виснував, що оскільки позивач набув право власності на незавершене будівництво, він як власник нерухомого майна, розташованого на земельній ділянці, має право отримати у користування таку ділянку без проведення земельних торгів.
Велика Палата Верховного Суду взялал до уваги, що обставини, що характеризують зміст спірних правовідносин і впливають на застосування норм матеріального права у справах № 923/196/20 і № 727/9360/17 не є подібними. В останній суди не встановили, що об`єкт незавершеного будівництва є самочинним будівництвом, на яке особа, якого його здійснила, за загальним правилом, передбаченим у частині другої статті 376 ЦК України, не набуває право власності, а тому не може претендувати на набуття земельної ділянки під цим будівництвом у власність чи користування у неконкурентний спосіб на підставі абзацу другого частини другої статті 134 ЗК України. Крім того, відповідач у справі № 923/196/20 не брав участь у конкурсі з приватизації об`єкта незавершеного будівництва, не перемагав у ньому та не мав зобов`язань із виконання умов цього конкурсу, пов`язаних, зокрема, зі здійсненням будівництва на необхідній для цього земельній ділянці.
З урахуванням того, що у справі № 923/196/20 відповідач не мав права власності на об`єкт, у зв`язку зі спорудженням якого просив продати відповідну земельну ділянку на неконкурентних умовах, відсутні підстави для відступу від висновку Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду, викладеного у постанові від 10 липня 2018 року у справі № 727/9360/17, а також для його застосування у справі № 923/196/20, про що відповідач просив у касаційній скарзі.
(2.3) Щодо повернення спірних земельних ділянок позивачеві
З огляду на обставини цієї справи, поведінку сторін і нікчемність вказаного договору Велика Палата Верховного Суду зауважила, що спірні земельні ділянки треба повернути до комунальної власності.
Недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, – відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування (частина перша статті 216 ЦК України). Якщо у зв`язку із вчиненням недійсного правочину другій стороні або третій особі завдано збитків та моральної шкоди, вони підлягають відшкодуванню винною стороною (частина друга цієї статті). Правові наслідки, передбачені частинами першою та другою цієї статті, застосовуються, якщо законом не встановлені особливі умови їх застосування або особливі правові наслідки окремих видів недійсних правочинів (частина третя тієї ж статті).
За змістом абзацу першого частини першої статті 216 ЦК України недійсний правочин не створює для сторін тих прав та обов`язків, які зумовлені його вчиненням, а породжує лише передбачені законом наслідки, пов`язані з його недійсністю. Одним із таких наслідків є реституція. Вона спрямована на відновлення status quo у фактичному та правовому становищі сторін, яке існувало до вчинення недійсного правочину, шляхом нівелювання юридичного значення будь-яких дій, які сторони вчинили на виконання цього правочину. Тому кожна сторона зобов`язана повернути іншій у натурі все, що вона одержала на виконання недійсного правочину (абзац другий частини першої статті 216 ЦК України).
За недійсності правочину взаємне повернення сторонами одержаного за ним (двостороння реституція) є юридичним обов`язком, що виникає із закону та юридичного факту недійсності правочину. Таке поновлення сторін у попередньому становищі може застосовуватися лише тоді, коли майно, передане за відповідним правочином, залишається у його сторони. У разі неможливості здійснити реституцію у натурі, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, сторони зобов`язані відшкодувати вартість того, що одержали, за цінами, які існують на момент відшкодування (абзац другий частини першої статті 216 ЦК України).
Крім того, наслідком недійсності правочину є відшкодування за рахунок винної сторони другій стороні недійсного правочину або третій особі збитків і моральної шкоди, завданих у зв`язку із вчиненням недійсного правочину (частина друга статті 216 ЦК України).
Отже, ЦК України визначає такі загальні юридичні наслідки недійсності правочину: (1) основний – двостороння реституція – повернення сторін недійсного правочину до попереднього стану, тобто становища, яке існувало до його вчинення (абзац другий частини першої статті 216 ЦК України); (2) додатковий – відшкодування збитків і моральної шкоди винною стороною на користь другої сторони недійсного правочину та третьої особи, якщо їх завдано у зв`язку із вчиненням такого правочину (частина друга статті 216 цього кодексу).
Правові наслідки, передбачені частинами першою та другою статті 216 ЦК України, застосовуються, якщо законом не встановлені особливі умови їх застосування або особливі правові наслідки окремих видів недійсних правочинів (частина третя статті 216 ЦК України).
Частина перша статті 14 ГПК України передбачає обов`язок господарського суду при здійсненні правосуддя керуватися принципом диспозитивності, суть якого полягає у тому, що суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим кодексом випадках.
Суди встановили, що відповідач поділив первинну земельну ділянку після її придбання на шість спірних земельних ділянок з окремими кадастровими номерами. Вимогу про повернення коштів, сплачених за спірним договором купівлі-продажу позивачеві, відповідач не заявив.
Формування земельних ділянок їх володільцем, зокрема внаслідок поділу та/або об`єднання, з присвоєнням їм кадастрових номерів, зміною інших характеристик не впливає на можливість захисту права власності чи інших майнових прав у визначений цивільним законодавством спосіб (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 29 травня 2019 року у справі № 367/2022/15-ц (пункт 56), від 1 жовтня 2019 року у справі № 922/2723/17 (пункт 7.36), від 1 вересня 2020 року у справі № 233/3676/19 (пункт 61), від 23 листопада 2021 року у справі № 359/3373/16-ц (пункт 200)).
Територіальним громадам селищ належить право комунальної власності, зокрема, на землю (частина перша статті 60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», пункт «б» статті 80 ЗК України). Це право вони реалізують безпосередньо або через органи місцевого самоврядування (пункт «б» статті 80 ЗК України). Від імені та в інтересах територіальних громад права суб`єкта комунальної власності здійснюють відповідні ради (частина п`ята статті 16 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні»).
Отже, незважаючи на те, що ТзОВ «Табіті» поділило первинну земельну ділянку на шість, що за обставин цієї справи суд оцінює як відсутність наміру завершити розпочате будівництво на всій площі придбаної первинної земельної ділянки, відповідач як покупець за нікчемним спірним договором купівлі-продажу має юридичний обов`язок повернути позивачеві як продавцеві за цим договором, який діє в інтересах територіальної громади, всі спірні земельні ділянки у комунальну власність.
Кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права. Проте попередні положення жодним чином не обмежують право держави вводити в дію такі закони, які вона вважає за необхідне, щоб здійснювати контроль за користуванням майном відповідно до загальних інтересів або для забезпечення сплати податків чи інших зборів або штрафів (стаття 1 Першого протоколу до Конвенції).
Відповідно до усталеної практики ЄСПЛ ця стаття містить три окремі норми: перша, виражена у першому реченні першого абзацу, – має загальний характер і закладає принцип мирного володіння майном. Друга, закладена у другому реченні того ж абзацу, – охоплює питання позбавлення права власності та обумовлює його певними критеріями. Третя, закріплена у другому абзаці, – визнає право договірних держав, серед іншого, контролювати використання майна в загальних інтересах. Друга та третя норми, які стосуються конкретних випадків втручання у право мирного володіння майном, треба тлумачити у світлі загального принципу, закладеного першою нормою (див. mutatis mutandis рішення ЄСПЛ у справі «East/West Alliance Limited» проти України» від 23 січня 2014 року (East/West Alliance Limited v. Ukraine, заява № 19336/04), § 166-168).
Критеріями сумісності заходу втручання у право на мирне володіння майном із гарантіямистатті 1 Першого протоколу до Конвенції є те, чи ґрунтувалося таке втручання на національному законі, чи переслідувало легітимну мету, що випливає зі змісту вказаної статті, а також, чи є відповідний захід пропорційним легітимній метівтручання у право:
Втручання держави у право власності повинно мати нормативну основу у національному законодавстві, яке є доступним для заінтересованих осіб, чітким, а наслідки його застосування – передбачуваними.
Якщо можливість втручання у право власності передбачена законом, Конвенція надає державам свободу розсуду щодо визначення легітимної мети такого втручання: або з метою контролю за користуванням майном відповідно до загальних інтересів, або для забезпечення сплати податків, інших зборів або штрафів.
Втручання у право власності, навіть якщо воно здійснюється згідно із законом і з легітимною метою, буде розглядатися як порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції, якщо не буде встановлений справедливий баланс між інтересами суспільства, пов`язаними з цим втручанням, й інтересами особи, яка зазнає втручання в її право власності. Отже, має існувати розумне співвідношення (пропорційність) між метою, досягнення якої передбачається, та засобами, які використовуються для її досягнення. Справедливий баланс не буде дотриманий, якщо особа-добросовісний набувач внаслідок втручання в її право власності понесе індивідуальний і надмірний тягар, зокрема, якщо їй не буде надана обґрунтована компенсація чи інший вид належного відшкодування у зв`язку з позбавленням права на майно.
Порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції ЄСПЛ констатує, якщо хоча б один із зазначених критеріїв не буде дотриманий. І навпаки: встановлює відсутність такого порушення, якщо дотримані всі три критерії.
Велика Палата Верховного Суду звернула увагу на те, що можливість втручання у право власності шляхом визнання недійсними правочинів передбачена у ЦК України. Підстави для такого визнання є доступними, чіткими, а наслідки їхнього застосування – передбачуваними для сторін правочинів.
За обставин цієї справи метою позивача як сторони спірного договору купівлі-продажу, який звернувся до суду, був контроль за користуванням земельною ділянкою через недобросовісне заволодіння нею з боку відповідача, який для того, аби оминути конкурентні засади її придбання, надав недостовірну інформацію про наявність у нього права власності на об`єкт незавершеного будівництва позивачеві. Такий об`єкт був і є самочинним будівництвом, право власності на яке не могло виникнути з факту його державної реєстрації та за відсутності будь-якого права на спорудження цього об`єкта на первинній земельній ділянці. А тому у відповідача завідомо не було підстав претендувати на її придбання на неконкурентних умовах.
Велика Палата Верховного Суду відхила як неприйнятні наведені у касаційній скарзі доводи відповідача про те, що втручання у його право власності на спірні земельні ділянки буде непропорційним з огляду на практику застосування приписів статті 1 Першого протоколу до Конвенції у рішеннях ЄСПЛ від 24 червня 2003 року у справі «Стретч проти Сполученого Королівства» (Stretch v. the United Kingdom, заява № 44277/98) та від 20 січня 2012 року у справі «Рисовський проти України» (Rysovskyy v. Ukraine, заява № 29979/04):
За обставинами вказаних справ заявники не вчиняли недобросовісних дій, спрямованих на забудову за відсутності для цього юридичних підстав комунальної земельної ділянки та заволодіння нею у неконкурентний спосіб.
Велика Палата Верховного Суду констатувала недобросовісність відповідача та ОСОБА_1 . Остання за відсутності речового права на первинну земельну ділянку, будучи керівником ТзОВ «ПР Трейдінг Компані», вказала у декларації про початок виконання будівельних робіт недостовірні відомості про наявність у цього товариства права оренди відповідної ділянки. Надалі, беручи участь у ТзОВ «Табіті» та маючи володіти інформацією про незаконність спорудження об`єкта незавершеного будівництва, внесеного до статутного капіталу відповідача, подала позивачеві документи про реєстрацію права власності на зазначений об`єкт як підставу для того, щоби придбати первинну земельну ділянку на неконкурентних умовах, і підписала спірний договір купівлі-продажу. За таких обставин відповідач не має підстав скаржитися на непропорційність повернення спірних земельних ділянок у комунальну власність. У суду ж внаслідок задоволення вимоги про таке повернення немає підстав встановити порушення балансу інтересів, з одного боку, територіальної громади, яку представляє позивач, а з іншого боку, відповідача. Протилежний підхід стимулював би неправомірне та свавільне заволодіння чужим майном. Приписи статей 216 і 228 ЦК України забезпечують справедливий баланс між інтересами позивача та відповідача, який вимогу про повернення сплачених коштів не заявив.
Ураховуючи наведені вище висновки щодо застосування норм матеріального права, Велика Палата Верховного Суду касаційну скаргу відповідача задовольнила частково: скасувала рішення судів першої й апеляційної інстанцій та ухвалила нове рішення про задоволення позову щодо повернення спірних земельних ділянок селищній раді у комунальну власність, а у задоволенні вимоги про визнання недійсним спірного договору купівлі-продажу – відмовила. Ухвалюючи це рішення, Велика Палата Верховного Суду взяла до уваги, що суд першої інстанції, хоч і зобов`язав відповідача повернути спірні земельні ділянки позивачеві, але допустив помилки у їхніх кадастрових номерах, а апеляційний суд, який погодився з судом першої інстанції, цього не виправив.